相続登記はなぜ義務化されたのか？
相続登記が行われないことなどを背景として、所有者が分からない土地は年々増加しており、その面積は合計で九州全土に匹敵する規模になっているともいわれています。
これまで、相続が発生した場合でも相続登記は義務ではなかったため、土地の評価が低かったり手続きが面倒だと感じた場合など相続登記を放置しているケースが多々ありました。
長い間、相続登記を放置していると、土地の所有者が誰なのかを把握ができないことも…
もしご自身の土地の名義が、亡くなった方のままだと。。。。
・直ちに売却することができない
・土地上に建物を建築する際に支障が生じる
・管理が行き届かず、ごみを不法投棄されることがある
・土地の有効活用の妨げ＆経済的な損失の発生
といった問題が発生する可能性があります。
土地の所有者が不明の空き家や荒れ地は処分することが困難になる事が多く、周辺の土地の地価が下がったり、景観が悪化したりします。更に、一部の所有者不明の土地が原因で、公共事業や都市開発が進まないという問題も起こってしまいます。
現在、このような所有者不明の土地の増加が社会問題となっており、所有者が分からない土地がこれ以上増えないように相続登記が義務化されました（2024年4月1日施行）。
不動産の名義変更（相続登記）が必要な理由について詳しくはこちら>>
2024年（令和6年）4月1日から相続登記の申請が義務化されています
これを踏まえ、以下では相続登記が義務化された背景や改正におけるポイント、土地の所有者が取るべき対策についてお伝えさせて頂きます。
所有者不明の土地とは？
所有者不明の土地とは、国土交通省によると「不動産登記簿により所有者が直ちに判明しない、又は判明しても連絡がつかない土地」を所有者不明の土地と定義しています。
通常、土地を相続した人は、相続登記（不動産の名義変更）をすることになっていますが、下記のような様々な事情で相続登記を放置しているケースが多くあります。
・日中は忙しくて市役所や法務局に行く時間がない
・相続人全員の同意を求めるなどの手続きが煩雑で司法書士費用もかかる
・相続人同士で揉めていて、誰が土地を相続するかが決まらない
・相続登記は義務ではないのでやる必要がないと思っている
これらの事情によって相続登記を放置することで、「土地の所有者を把握できない」、「名前が確認できたとしても居所がつかめない」という問題が増加している背景もあります。
法務省が平成29年に行った、相続登記がされていない土地の調査では、最後の登記から50年以上たっている土地の割合が、大都市で約6.6%、中小都市・中山間地域で約26.6%という結果が出ています。
更に、地籍調査における土地所有者等に関する調査（平成30年版土地白書114頁参照）では、不動産登記簿だけでは所有者の所在が確認できない土地の割合は約20.1%でした。長期間登記されていない土地は、すでに所有者が分からなくなっているか、将来分からなくなる可能性が高いと考えられます。
所有者不明の土地があることのデメリットとは？
ここからは、所有者不明の土地を所有することでどんなデメリットがあるのか解説致します。
１．土地の売却ができない
相続登記や住所変更登記が放置されていて登記簿で売主の名義が確認できなければ、土地の購入希望者は危険を感じて取引に応じてくれない可能性が高いです。
不動産を売却する場合は、必ず相続登記をした上で売却を進める必要があります。
２．所有者不明の土地は有効活用しづらい
土地を取得したり利用したりするときは、所有者の同意が必要になります。
登記簿から所有者が判明しない所有者不明の土地は、主に下記の2点で土地の有効活用の妨げになっています。
①所有者の探索に手間がかかる
②所有者の同意を得るのに手間がかかる
相続登記が行われないことで所有者不明になっている土地は、亡くなった人が登記簿上の名義人となっています。
法律上は、所有者が死亡した土地は相続人が共同で相続するため、名義人の相続人を探し出す必要があります。
名義人の相続人を探し出すには名義人の出生から死亡までの戸籍謄本が必要で、もし相続人が死亡していれば、その相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を取得しなければなりません。
相続人の探索や戸籍収集には時間と費用がかかり、これらの負担が土地の有効活用の妨げになっています。
また、所有者不明の土地の実質的な所有者（名義人の相続人）を探し出したとしても、次にこれらの相続人の全員と交渉して同意を得る必要があります
長期間にわたり相続登記が行われなかった場合は、相続人が十数人に及ぶこともあります。このような場合、すべての相続人の同意を得ることは極めて困難です。
３．正しく相続ができないケースもあります
数代にわたって相続登記が放置されているケースでは、いずれ財産を残す立場になる人が、このような不動産の共有持ち分を持っていたとしても、それがどれだけの持ち分なのかを不動産登記簿で確かめることはできません。
また、実際にはそもそも持分を保有していない可能性もあります。
遺言書を書いた場合でも、相続対象となる財産を正しく指定できないことから、その財産については遺言どおりに手続きできないおそれがあります。
相続登記の義務化に伴う改正ポイント
相続登記の義務化に伴う改正ポイントは下記の通りです。
・相続で不動産取得を知った日から3年以内に相続登記（名義変更）をしないと10万円以下の過料の対象となる
・遺産分割後の名義変更登記も義務の対象になる
・遺産分割がまとまらず相続登記をできない場合、相続人であることを法務局に申し出れば、申し出た相続人は、相続登記の申請の義務を果たしたものとして扱われる。
その場合には、法務局（登記官）が登記簿に申告をした者の氏名住所などを記録する（相続人申告登記）。ただし、その後に遺産分割がまとまったときは、その日から３年以内に改めて相続登記が必要。
・相続人に対する遺贈や、法定相続分での相続登記の後の遺産分割による名義変更が簡略化され、不動産を取得した人が一人で申請できる。
・住民基本台帳ネットワークシステムで、法務局（登記官）が登記簿上の所有者が死亡していることを把握した場合には、所有者が死亡していることを登記簿に記録することができる。
相続登記の義務化
不動産の相続が発生した際は、相続により不動産を取得した人は、自分が相続人になったことと、その不動産を取得したことの両方を知った日から３年以内に、不動産の名義変更の登記をしなければなりません。
これは、相続人が遺言による遺贈で所有権を取得した場合も同様です。相続人でない人への遺贈は、この義務の対象外です。
遺産分割後の名義変更登記も義務の対象になる
相続人間の遺産分割がまとまらず、すぐに相続登記ができないときは、法定相続人が法定相続分のとおりに登記をすれば、最初の義務を果たしたことになります。
しかし、そのままだと法定相続分に従って、不動産の共有をすることになってしまいます。
そこで、法定相続分による相続登記の後に遺産分割協議がまとまったときは、遺産分割で不動産を取得した相続人が、改めて相続登記（名義変更）をする必要があります。
この遺産分割による名義変更においても、遺産分割の日から３年以内に登記をすることが義務づけられます。
しかし、義務を果たすためだけに上記の法定相続分での登記手続きを行うのは、手間とコストがかかります。
そこで、遺産分割がまとまらず速やかに相続登記をできない場合には、相続人であることを法務局に申し出ることで、申し出た相続人は相続登記の申請の義務を果たしたものとして扱われる制度（相続人申告登記）が設けられました。相続人申告登記はあくまで暫定的なもので、その後に遺産分割がまとまったときは、その日から３年以内に改めて相続登記をする必要があります。
この制度が利用された場合には、法務局（登記官）が登記簿に申告をした者の氏名住所などを記録します。
義務化に伴う登記手続きの一部が簡略化
これまで、相続人に対して相続財産の一部を遺贈する内容の遺言があった場合には、不動産の遺贈を受ける者以外に法定相続人全員（遺言執行者がいるときは遺言執行者）の協力がないと遺贈による名義変更手続きができませんでした。
協力しない相続人などがいると義務を果たせないため、改正後は遺贈による名義変更は、不動産の遺贈を受ける者が単独で申請することができるようになります。
また、法定相続分による相続登記後、遺産分割による名義変更登記も、以前は他の相続人の協力がなければ名義変更ができませんでした。法改正により、不動産を取得した者の単独で申請することができるようになります。
法務局が住基ネットで把握した死亡情報を登記できる
法務局は、住民基本台帳ネットワークシステムで登記簿上の所有者が亡くなっていることを確認した場合、相続人からの申請がなくても、所有者が亡くなっていることを登記簿に記録できます。
記録されるのは亡くなったという情報だけで、これによって相続人の相続登記の義務がなくなるわけではありません。
登記をしてない不動産がある場合
今回の法改正では、施行日（2024年4月1日）より前に発生した相続で、まだ相続登記がされていない不動産についても、義務化の対象になっています。
この場合、施行日から３年以内（2027年3月31日まで）に相続登記をする必要があり、相続が発生したときに相続登記をしていなかった人全員が対象です。
まずは、ご自身がその対象になっているのかどうかを確認することをおススメします。
現在の登記を調べる方法としては、法務局に行けば不動産登記の全部事項証明書を取得することができます。また、インターネットで登記情報を取得できるサービスもあります（有料）。
相続登記をしているかどうか分からない方は、今のうちに調べておくと良いでしょう。
登記をしていなければ今のうちに対策を
土地を相続したときにすぐに相続登記をしておかなければ、所有者自身にも次のようなデメリットがあります。
・相続した不動産を、自分の意志で売却したり、担保に入れたりできなくなる
・相続人の中に借金がある人がいた場合、不動産を差し押さえられるリスクがある
・相続登記の義務化以降に相続があれば子や孫に迷惑をかけてしまう
相続登記の義務化の期限にかかわらず、土地を相続したときはできるだけ早く相続登記をすることをおすすめします。
相続登記は専門家に依頼しなくても自分で手続きをすることができますが、日中は忙しくて法務局や市役所に行けない方や相続人が多い方などは手続きに多くの手間がかかります。
自分で手続きをすることが難しい場合や時間がない方や何代にも渡って相続登記をしてない場合は相続登記の専門家である司法書士に依頼することをおススメします。
当事務所は相続の累計相談実績2,000件以上（2026年9月現在）と豊富な相談実績がございます。
相続登記やその他の相続手続きについてお悩みのお客様は、ぜひ当事務所の無料相談をご利用くださいませ。
相続登記しないとどうなるの？
相続登記をしていない不動産を持っている方、あるいは不動産を相続する可能性のある方にとって、相続登記をしない場合の罰則は非常に気になるポイントです。
現在、示されている要綱では、
「相続から３年以内に相続登記申請しなければ10万円以下の過料」
「住所や氏名の変更においても、2年以内に登記申請しなければ5万円以下の過料」
「法人の場合、本社の登記変更申請をしなければ過料」
という罰則が科せられることになっています。
罰則を定めることによって、持ち主が分からない不動産を減らす効果が期待できるでしょう。
不動産の管理には手間も費用もかかりますが、相続登記義務化に併せて、管理できない土地を国に引き渡す制度（相続土地国庫帰属制度）も、2023年（令和5年）4月27日から開始しています。
相続登記義務化にむけて、今できることは？
もし、自分自身、あるいは自身の親族が相続登記を行なっていない不動産を持っているならば、早めの登記手続きをおすすめします。
「すぐに売買や担保設定ができない」、「管理が行き届かず危険」といったデメリットだけでなく、将来的に相続する子や孫に大きな負担をかけることになるからです。
相続登記されていない期間が短ければ手続きも比較的容易ですが、代々相続登記を行なっておらず、何世代にも渡って相続人を遡らなければならないケースでは、手間も費用も膨大です。
場合によっては、裁判を行わなければならない可能性もあり、当然その分費用も嵩みます。
相続登記が義務化されていない今のうちであれば、相続人が複雑であっても、時間をかけて辿り、各々から合意を得ることができるでしょう。
不動産の所有者を明らかにしておくことで、将来的な相続人の負担を減らすことができます。
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相続登記・名義変更は司法書士法人ARIAグループが、不動産の売却・査定・買取はARIAグループの不動産部門である株式会社ARIA Partnersが担当し、グループ内で連携してご案内します。