不動産の名義変更(相続登記)が必要な理由

相続登記とは、相続財産である土地や建物の名義を変更する手続きです。
この手続きを怠ると、その土地や財産の所有権を主張することができません。

相続登記の基本的な手続きの流れやサポート内容は、一般的な相続登記サポートをご覧ください。

しかし、この登記手続きは長らく義務ではなく、明確な期限も定まっていなかったために、または下記のような誤解によって放置をしてしまう方もいらっしゃいます。（※2024年4月1日から相続登記は義務化され、不動産を取得したことを知った日から３年以内の申請が必要になりました。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。）

それでは、相続登記をせず、そのまま放置をしても問題はないのでしょうか？

【登記をしないデメリット】

・その相続財産（不動産）に関する自分の権利を主張することができません。

たとえ、ご自分がその不動産を相続すると遺産分割協議で決まっていても、相続登記をしていなければ安心できません。他の相続人が、法定相続分にあたる自分の持分を勝手に売却して登記をしてしまうと、ご自分は買主に対して「自分の不動産だ！」と言えないのです。

・時が経つとともに、関係の希薄な相続人がどんどん増え、いざ遺産分割協議をしようとしてもまとまる話もまとまらなくなる可能性が高くなります。

・相続をした不動産を売却したり、その不動産を担保に融資を受けることもできません。

・遺産分割が終わっていない場合は、その不動産は相続人全員の共有財産となるので、共有者全員でなければ不動産全体を売却できません。

・相続人の誰かに借金、税金の滞納がある場合、その相続人の持分が差し押さえられてしまうかもしれません。

【登記をしない理由】

死亡した人が地方に土地を保有していた場合に、遺族の方（相続人）では発見することが出来ずに、名義変更を怠ったケース

このまま放置しておくと、相続する権利を保有する相続人が時間とともにどんどん増えていき、遺産分割に異を唱える相続人が出てきます。

また、分割方法で合意していたのに、新しく相続人になった人が自分の相続分を主張してきたりして、一向に遺産分割が進まないことになってしまいます。

相続人が（借金などを理由に）行方不明になってしまい、その相続人が不在のため、相続ができないと思い込み名義変更をしなかったケース

相続人がなんらかの理由で行方不明になってしまうこともあります。しかし、その相続人不在ではもちろん遺産分割協議は成立しません。

このような場合には、家庭裁判所に「不在者財産管理人選任の申立て」を行い、行方不明になってしまった相続人の代わりに、法律の専門家などが不在者財産管理人として、話し合いに参加し、遺産を分割することができます。

登記済証（権利証）を紛失したため、登記ができないと思い込んでいるケース

不動産を所有している方は、権利証をお持ちだと思います。法改正で権利証が発行されなくなった後に名義を取得した方は、権利証の代わりに「登記識別情報」（英数字12桁の番号）の通知を受け取っています。

紛失してしまった場合、権利証は再発行されることはありませんが、相続登記は権利証が無くてもすることができます。

相続登記をすると、“莫大な”相続税が発生すると思い込んでいるケース

相続に関する手続きをした時に、必ず相続税が発生すると思っておられる方が非常に多いのですが、相続税が発生する相続案件は全体の9％程度です。

つまり、ほとんどの方には相続税は課税されません。

ですから、安心して相続財産の名義変更をお済ませ下さい。

なんらかの理由で登記をせずに、そのまま長期間経過してしまった場合、なんらかの罰則を恐れて、名義変更ができなかったケース

名義変更をしなかったからといって、罰則などが適用された例はございません。

ですから相続関係が複雑になる前に、すぐに名義変更することをお勧めいたします。

※２０２４年４月１日からは相続登記を義務化する法改正が施行されます。相続による不動産取得を知った日から３年以内に、正当な理由なく名義変更手続きをしないと１０万円以下の過料の対象となります。

新しく土地を取得した場合は、所有権の移転登記が必要になりますし、建物を購入した場合などは、所有権の保存または移転の登記が必要になります。

ご自分の権利を守るためにも、登記は絶対にしておくべきです。

相続した不動産の名義変更を専門家に相談したい方は、相続登記サポートをご覧ください。