「和歌山の実家が、亡くなった祖父の名義のままになっている」
「父も亡くなっており、誰の名義にすればよいか分からない」
「自分は大阪や東京で暮らしているため、和歌山に何度も行けない」
このような事情から、実家、田畑、山林の相続登記（亡くなった人の不動産の名義を、相続人に変える法務局での手続き）が、長い間されていないケースがあります。
しかし、2024年4月1日から相続登記が義務化され、以前に発生した相続も対象となりました。
2024年4月1日より前から不動産を相続したことを知っていた方は、原則として2027年3月31日までに相続登記をする必要があります。
相続登記は、多くのケースで郵送やオンライン面談を活用して進めることができます。遠方にお住まいの方も、まずは名義と相続関係を確認するところから始めましょう。
相続登記は2024年4月1日から義務化されました
相続で不動産を取得した相続人には、次の2つを知った日を起点として、3年以内に相続登記を申請する義務があります。
- 身内が亡くなり、自分が相続人になったという事実
- その不動産を自分が相続で取得したという事実
相続登記の対象には、住宅や宅地だけでなく、次の不動産も含まれます。
- 田
- 畑
- 山林
- 原野
- 雑種地
- 私道の持分
- 未利用地
- 倉庫や附属建物
固定資産税がかかっていない土地や、利用していない土地であっても、亡くなった方の名義のままで、相続によって受け継いだものであれば、相続登記の対象になります。
祖父名義など数世代前の不動産も対象です
相続登記の義務化は、2024年4月1日以降に発生した相続だけを対象とするものではありません。
祖父の名義のまま父が亡くなっている場合など、複数の相続が重なっている不動産も対象です。
期限の考え方
| 取得を知ったのはいつか | 申請の期限 |
|---|---|
| 義務化前（2024年4月1日より前）から把握していた | 2027年3月31日 |
| 義務化後（2024年4月1日以降）に把握した | 把握した日から3年 |
以前から祖父名義の実家があることを知っていた場合は、原則として2027年3月31日までに対応する必要があります。
一方、相続が発生していたことや不動産の存在を後から知った場合は、実際に知った時期を基準に期限を確認します。
放置した場合の過料は10万円以下
この申請義務を正当な理由なく果たさないままでいると、10万円以下の過料（義務に違反したときに科されるお金の制裁。刑罰の罰金とは別のもの）を科されることがあります。
期限を過ぎたら、すぐに過料を科されるわけではありません。まず登記官（法務局で、名義変更などの申請を審査し、記録する職員）から、あらためて期限を示して相続登記を申請するよう求める知らせ（催告）が届きます。その期限までに正当な理由なく申請しなかった場合に、登記官が地方裁判所へ知らせる仕組みです。
相続人が極めて多く、戸籍集めや相続人の調査に長い時間がかかる場合などは、正当な理由として考慮される可能性があります。
ただし、正当な理由の有無は個別事情によって判断されます。遠方に住んでいるというだけで手続を放置せず、郵送や専門家への依頼など、現実的な進め方を早めに検討することが重要です。
遺産分割がまとまらない場合の相続人申告登記
相続人が県外や海外に住んでおり、期限までに遺産分割協議をまとめられない場合は、相続人申告登記を利用できます。
これは、戸籍などの資料を添えて、不動産の名義になっている方が亡くなったことと、「その相続人は自分です」ということを、法務局に申し出ておく仕組みです。
相続人のうち一人だけでも申し出ることができます。申し出た人は、相続登記を申請する基本的な義務を果たしたことになります。
ただし、相続人申告登記は、不動産を特定の相続人名義に変更する正式な相続登記ではありません。
- 不動産を売却する場合
- 担保に入れる場合
- 後日遺産分割が成立した場合
には、別途正式な相続登記が必要になります。
可能であれば正式な相続登記を進め、期限までに難しい場合に相続人申告登記を利用するか検討します。
和歌山の相続でつまずきやすいポイント
戸籍の広域交付には対象外があります
2024年3月から、戸籍の広域交付制度が始まりました。
一定の戸籍については、本籍地以外の市区町村窓口でもまとめて請求できるようになっています。
ただし、広域交付には次のような制限があります。
- 郵送では請求できない
- 代理人による請求はできない
- 戸籍の附票（その戸籍にいる間の、住所の移り変わりを記録した書類）は対象外
- 抄本や個人事項証明書（戸籍に記載された人のうち、一部の人について証明する書類）は対象外
- コンピュータ化されていない一部の戸籍・除籍（結婚や死亡などで全員が抜け、閉じられた戸籍）は対象外
広域交付で取得できない戸籍については、本籍地の市区町村へ個別に請求する必要があります。
祖父母やさらに前の世代まで相続関係を調べる場合は、複数の市区町村への請求が必要になることがあります。
所有不動産記録証明制度にも検索上の限界があります
2026年2月2日、「所有不動産記録証明制度」の運用が開始されました。
相続人などが法務局に請求すれば、亡くなった方の名義になっている不動産を、一覧の形でまとめて確認できます。
実家以外の田畑や山林の所在が分からない場合に、有効な調査方法の一つです。
ただし、請求時の検索条件と登記記録上の氏名・住所が一致しない場合や、過去の住所を検索条件に加えていない場合などには、不動産が抽出されないことがあります。
そのため、次の資料等も組み合わせて確認することが重要です。
- 固定資産税の納税通知書
- 名寄帳（市区町村が作る、所有者ごとの不動産の一覧）の写し
- 権利証や登記識別情報（権利証の代わりに発行される、英数字12桁の番号）
- 過去の売買契約書
- 固定資産税等の支払履歴
- 親族が保管している不動産関係書類
一つの制度だけで全ての不動産を必ず発見できるとは限らないことに注意が必要です。
相続人が県外・海外にいる場合
相続人が大阪、東京などの県外や海外に住んでいる場合でも、相続人全員が和歌山へ集まる必要はありません。
遺産分割協議書を郵送し、それぞれが署名・押印して返送する方法があります。
海外在住者がいる場合は、日本の印鑑証明書を取得できないことがあるため、署名証明書（海外に住む日本人の署名が本人のものだと、現地の日本大使館や総領事館などが証明する書類）など、別の書類が必要になる場合があります。
居住国や国籍によって必要書類が異なるため、早めに確認することが重要です。
農地を相続した場合は農業委員会への届出も確認します
農地を相続した場合は、相続登記とは別に、農地の所在地を管轄する農業委員会への届出が必要です。
相続で農地を取得したときは、原則として農業委員会の許可はいりません。ただし、「相続で取得しました」という届出は必要です。
農地を今後耕作するのか、貸すのか、売却するのかによって、その後に必要となる手続は異なります。
農地は一般の宅地と同じように自由に売却・転用できるとは限らないため、農業委員会や担当専門家への確認が必要です。この届出は、同じグループのARIA行政書士事務所がサポートします（司法書士法人とは別の事務所となるため、ご契約と費用は分けてご案内します）。
一定の森林を相続した場合は90日以内の届出があります
地域森林計画の対象となる森林（都道府県知事が定める森林計画の対象に入っている森林）の土地を相続した場合は、届出が必要です。原則として、所有者となった日から90日以内に、土地のある市町村長へ届け出ます。
この届出は、相続登記とは別の制度です。相続登記をしたかどうかにかかわらず、対象となる場合は届出が必要です。
法務局の記録上の土地の種類（地目）が山林ではなくても、今の状態が森林であれば、対象となる可能性があります。
対象となる森林かどうかは、土地のある都道府県や市町村の林務担当部署に確認します。
建物がある実家の土地は、そのまま国庫帰属を申請できません
相続土地国庫帰属制度は、相続等によって取得した土地を、一定の条件のもとで国へ引き渡す制度です。
相続登記が終わっていなくても、相続などで土地を取得したことを戸籍や遺産分割協議書などで証明できれば、申請できます。
ただし、建物がある土地は、建物が未登記であっても原則として申請できません。
通常は、次のような対応を検討する必要があります。
- 建物を解体する
- 建物が法務局の記録に載っている場合は、土地家屋調査士に、取り壊したことを記録に載せる手続き（建物滅失登記）を依頼する
- 土地の境界、担保権、使用状況等を確認する
- 国庫帰属の要件を満たすか法務局へ事前相談する
- 承認後に負担金を納付する
申請後速やかに建物を取り壊す予定がある場合には、申請前に管轄法務局へ相談する必要があります。
また、建物を解体すれば必ず国庫帰属が認められるわけではありません。
- 境界が明らかでない
- 他人による使用がある
- 担保権（借金を返せないときに備えて土地に付ける権利）や、他人が土地を使ったり、そこから利益を得たりする権利が設定されている
- ふつうに管理したり処分したりするだけで、多すぎる費用や手間がかかる
- 土地の管理や処分の妨げになる物（工作物・車両・樹木など）が残っている
などの事情によって、申請が却下または不承認となる場合があります。
解体費用や負担金を考えると、売却や近隣への譲渡の方が適している場合もあります。実家や土地の状態を確認し、保有、売却、国庫帰属等を比較することが重要です。（関連：和歌山の山林・農地を国に引き取ってもらう）
遠方から相続登記を進める一般的な流れ
遺言書がなく、相続人全員の合意によって取得者を決める一般的なケースでは、次のように進めます。
1．実家・田畑・山林を調査する
固定資産税の納税通知書、名寄帳、権利証、所有不動産記録証明書等から、相続対象となる不動産を確認します。
2．戸籍を収集して相続人を確認する
亡くなった方の出生から死亡までの戸籍、相続人の現在戸籍などを収集します。
祖父名義のまま父も亡くなっている場合などは、複数の相続について戸籍を確認する必要があります。（関連：代襲相続と数次相続の違い）
3．遺産分割協議を行う
相続人全員で、不動産を誰が取得するか話し合います。
相続人が遠方にいる場合は、郵送やオンライン面談を活用して進めることができます。
4．遺産分割協議書へ署名・押印する
合意内容を反映した遺産分割協議書を作成し、原則として相続人全員が署名・押印します。
5．法務局へ相続登記を申請する
不動産の所在地を管轄する法務局へ登記を申請します。
司法書士へ依頼する場合は、司法書士が登記申請を代理するため、依頼者が法務局へ出向く必要はありません。
本人確認や原本書類の確認など、事案によって個別の対応が必要になることはありますが、多くの相続登記は郵送・オンライン面談を活用して進めることができます。
登記にかかる税金は評価額の0.4％が原則
相続登記のときに納める登録免許税は、原則として、固定資産税の計算に使う不動産の評価額（固定資産課税台帳に登録された価格）に、0.4％（1000分の4）を掛けて計算します。
ただし、2027年3月31日までは、登録免許税がかからない土地の登記があります（免税措置）。1つは、祖父名義の土地を、名義を変える前に亡くなった父の名義にする登記のような、数次相続の途中の登記です。もう1つは、税額の計算のもとになる価額が100万円以下の土地の登記です。
田畑や山林の評価額が低い場合でも、免税措置の対象になるかは土地ごとに確認する必要があります。
司法書士報酬、戸籍等の取得費、郵送費などは登録免許税とは別に必要です。
放置すると数次相続で手続が複雑になることがあります
祖父名義のまま父が亡くなった場合のように、相続登記をしないうちに次の相続が発生することを数次相続といいます。
数次相続が発生すると、次のような問題が起きる可能性があります。
- 相続人が増える
- 取得する戸籍が増える
- 会ったことのない親族との協議が必要になる
- 相続人が県外や海外へ散らばる
- 相続人の一部が認知症や所在不明になる
- 遺産分割協議の成立が難しくなる
- 必要な時間や費用が増える
長年そのままになっている不動産ほど、まず現在の相続人と登記名義を確認することが重要です。
司法書士に相談するメリット
司法書士法人ARIAグループでは、遠方にある実家、田畑、山林の相続について、次のような手続をサポートしています。
- 戸籍収集による相続人の調査・確認
- 広域交付の対象外となる一部の戸籍・除籍等の収集
- 相続対象となる不動産の調査
- 相続人の間で争いのない相続について、全員が合意した内容で相続登記をするのに必要な遺産分割協議書の作成
- 郵送・オンライン面談を活用した手続
- 相続登記申請書の作成と法務局への申請代理
- 相続人申告登記を利用するか、正式な相続登記を進めるかの検討
- 数次相続が発生している場合の登記方法の検討
- 登録免許税の計算と免税措置の適用可否の確認
- 農地、森林、国庫帰属等について必要となる手続の整理
相続税等の税務判断は税理士、相続人間の交渉や紛争対応は弁護士、建物滅失登記等は土地家屋調査士がそれぞれ担当します。農業委員会や市町村への届出はARIA行政書士事務所（司法書士法人とは別の事務所）が対応します。
相続の後に不動産を売る、あるいは活かすことをお考えであれば、ご希望に応じてARIAグループの不動産部門である株式会社ARIA Partnersや外部の宅地建物取引業者と連携して進めることもできます。
司法書士法人、不動産会社、税理士、弁護士、土地家屋調査士、行政書士事務所については、担当する分野ごとに、何をどこまで行い、いくらかかるのかを個別にご説明します。
よくあるご質問
Q．和歌山まで行かずに相続登記を進められますか？
A．多くのケースでは、郵送やオンライン面談を活用し、ご来所なしで進めることができます。ただし、本人確認や書類の状況、相続人間の関係等によって個別の対応が必要になる場合があります。
Q．祖父名義のまま父も亡くなっています。
A．祖父の相続と父の相続が重なった数次相続に当たる可能性があります。誰が現在の相続人になるか、どのような登記申請が必要かは、祖父と父それぞれの相続関係や遺産分割の有無によって異なります。戸籍や過去の遺産分割協議書等を確認したうえで、登記方法を検討します。
Q．相続人が誰か分からなくても相談できますか？
A．相談できます。戸籍を収集し、現在の相続人を確認するところから対応できます。相続人が多い場合や、連絡先が分からない相続人がいる場合も、まず状況を整理します。
Q．実家に加えて田畑や山林があります。
A．実家、田畑、山林の相続登記を行うとともに、農業委員会や市町村への届出が必要か確認します。その後、保有、賃貸、売却、国庫帰属等の選択肢を、土地の状態や費用を踏まえて整理します。
Q．実家を売るか残すか決まっていません。
A．売却するかどうかが決まっていない段階でも相談できます。まず、登記名義、相続人、不動産の範囲、相続登記の期限を確認し、選択肢を整理することが重要です。
まとめ｜実家をどうするか決まっていなくてもご相談ください
和歌山の実家、田畑、山林が祖父母や親の名義のままになっている場合は、次の点を確認しましょう。
- 相続登記の期限はいつか
- 現在の相続人は誰か
- 実家以外に田畑や山林がないか
- 農地・森林の届出が必要か
- 売却、保有、国庫帰属のどれが適しているか
- 遺産分割が期限までにまとまるか
- 相続人申告登記が必要か
実家をどうするか決まっていなくても大丈夫です。
誰が相続人なのか、どの不動産が対象なのか、今後どうすればよいか分からない段階からご相談いただけます。
司法書士法人ARIAグループ和歌山オフィスは、JR和歌山駅東口から徒歩13分です。駐車場を1台分ご用意しています。
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ARIAグループには、司法書士・行政書士・宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナーがおります。法律・登記・不動産・保険・行政への届出まで、窓口ひとつでご相談いただけます。 実際の手続きは、司法書士法人ARIAグループ（登記・書類作成）、ARIA行政書士事務所（許認可・届出）、株式会社ARIA Partners（不動産の売買・仲介）がそれぞれ担当し、ご契約と費用は分けてご案内します。 相続税などの税務は税理士、紛争対応は提携弁護士がお受けします（いずれも当法人の司法書士業務とは別個の契約です）。
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※本記事は2026年9月時点で公表されている法令・情報をもとにした一般的な説明です。実際に必要となる手続や期限は、相続関係、不動産の状態、遺産分割の内容などによって変わります。税務上の判断が要る場面では税理士を、相続人どうしの交渉や紛争への対応が要る場面ではご本人の希望と同意にもとづき提携弁護士を、建物の表題・滅失登記や境界確定・測量が要る場面では土地家屋調査士をご案内します。農業委員会や市町村への届出はARIA行政書士事務所が担当します。不動産を売る・仲介を頼むことをご希望であれば、グループ内または外部の宅地建物取引業者をご紹介できます。いずれも司法書士業務とは別個のご契約であり、これらへの依頼を当法人が司法書士業務を受任する条件とするものではありません。