「和歌山の実家にある田畑や山林を相続したが、農業をするつもりはない。名義変更や売却はどうすれば？」。農地・山林は通常の宅地と異なり、農地法や森林法にもとづく特有の届出・許可が関わります。相続登記（亡くなった人の不動産の名義を、相続人に変える法務局での手続き）から処分（財産を売る・あげる・壊すなど、財産の形や持ち主を変えること）までの流れを整理します。
相続登記（名義変更）も必要です
農地・山林も相続登記の対象です。2024年4月からの相続登記義務化（相続で不動産を取得した人に、取得を知った日から原則3年以内に、法務局で名義を変える手続きを義務づけた制度）により、放置は避けたいところです（関連：「和歌山の実家が祖父名義のまま｜相続登記の期限と遠方から進める方法」）。
ただし、この後にご説明する農地・森林の届出は、相続登記とは別の制度です。とくに森林の届出は期限が短いため、登記が完了するのを待ってから行うものではありません。
【見落とし注意】農地・山林には登記とは別の届出義務があります
ここが最も見落とされる部分です。相続登記とは別に、次の届出が必要になります。
農地 — 農業委員会へ（おおむね10か月以内）
相続によって農地を取得した場合、農地法3条の許可（農地を売買や贈与で取得するときに必要な、農業委員会の許可）は不要ですが、その農地のある市町村の農業委員会（市町村に置かれ、農地の売買や、農地を宅地などに変えることを審査する機関）への届出が必要です（農地法3条の3）。
条文上は「遅滞なく」（理由もなく後回しにせず、できるだけ早く）とされていますが、農林水産省の処理基準（法律をどう運用するかについて、農林水産省が示した基準）では「権利を取得したことを知った時点からおおむね10か月以内」と示されています。相続のほか、遺産分割（遺産を相続人の間で分け、誰が何を受け継ぐかを決めること）・包括遺贈（遺言で、財産の全部や「3分の1」など割合を示して贈ること）・相続人に対する特定遺贈（遺言で、「この土地」など特定の財産を指定して贈ること）による取得も対象です。
届出を怠ったり虚偽の届出をしたりすると、10万円以下の過料（義務に違反したときに科されるお金の制裁。刑罰の罰金とは別のもの）が科されることがあります（農地法69条）。
山林 — 市町村長へ（90日以内）
農地の届出はご存じでも、森林の届出はあまり知られていません。
都道府県が策定する地域森林計画（都道府県知事が立てる森林の計画。対象の森林は相続時に届出が要る）の対象となっている森林の土地を、相続などで新たに取得した方は、その土地のある市町村長に届け出なければなりません（森林法10条の7の2）。
- 期限は、所有者となった日から90日以内
- 面積の大小を問わず、個人・法人を問わず対象です
- 怠った場合・虚偽の届出をした場合は10万円以下の過料（森林法213条）
相続の場合はとくに注意が必要です。「遺産分割が終わって自分の名義になってから90日」という意味ではありません。死亡から90日以内に遺産分割がまとまらない場合でも、相続開始の日（相続が始まった日。原則として、亡くなった日）から90日以内に、法定相続人の共有物（遺産分割が済むまで、相続人全員で一緒に持っている財産）として届け出る取扱いが示されています（林野庁・各都道府県の案内）。
相続人それぞれが自分の持分割合（共有している物について、各人が持つ割合。2分の1など）で届け出ることも、何人かでまとめて届け出ることもできます。その後、遺産分割によって持分に変更が生じた場合には、その森林の土地の持分を取得した方が、分割協議（相続人全員で、誰がどの遺産を受け継ぐかを決める話し合い）の終了日から90日以内に改めて届出を行う必要があります。具体的な取扱いは市町村によって運用が異なることがあるため、早めに林務担当課（市町村の中で、森林や林業の仕事を担当する課）へご確認ください。
相続登記の期限（3年以内）とは別に、90日以内という短い期限が設定されている点にご注意ください。ご自身の山林が地域森林計画の対象かどうかも、市町村の林務担当課で確認できます。
売却・転用するには
農地を第三者に売ったり、宅地などに転用（田畑を、住宅や駐車場など耕作以外の用途に変えること）したりする場合は、目的によって根拠条文も許可権者（許可を出す権限を持っている役所や人）も変わります。
- 農地のまま第三者に売る／貸す（権利移動）… 農地法3条・農業委員会の許可
- 自分で宅地などに転用する … 農地法4条・都道府県知事等（都道府県知事。国が指定した市町村では、その市町村長）の許可
- 転用する目的で他人に売る／貸す … 農地法5条・都道府県知事等の許可
なお、市街化区域（すでに市街地になっている区域や、おおむね10年以内に市街化を進める区域）内の農地であれば、4条・5条の転用はあらかじめ農業委員会に届け出るだけでよく、許可は不要です。
農地法3条の許可は、誰でも受けられるわけではありません
ここが、農地の売却を考えるうえで最も重要な点です。
農地を農地のまま第三者に売る・貸す場合の農地法3条の許可は、取得する側が農地法の定める要件を満たす場合に限られます。個人が農地を取得する場合には、取得後にすべての農地を効率的に利用して耕作すること、必要な農作業に常時従事（必要な農作業にいつも携わること。年間150日以上が目安）すること、周辺の農地利用に支障を生じさせないことなどが求められます（法人には別の要件があります）。
現在農業をしていない方でも、取得後に農業を始め、これらの要件を満たすのであれば、許可を受けられる場合があります。 一方、耕作する予定がなく、単に土地として所有する目的で取得することは原則として認められません。
農地法3条の許可がないまま権利を移しても、法律上その効力は生じません。そのため、許可が得られなければ、農地の所有権を買主に移転することはできません。農地の売却が宅地に比べて難しいのは、このためです。近隣の農家への譲渡（売ったりあげたりして、財産や権利を他人に移すこと）のほか、農地中間管理機構（田畑を借りて、農業をする人に貸し出す公的機関。「農地バンク」とも呼ばれる）を通じた貸付けや、農業委員会への相談・あっせん（間に入って、売り手と買い手などの話がまとまるよう手助けすること）も含めて検討することになります。
誰に頼むのか（業際の整理）
- 相続登記 … 司法書士
- 農地法の許可申請・届出書の作成や提出手続の代理 … 行政書士（行政書士法1条の3、同法1条の4第1項1号）
- 売買の仲介（媒介） … 宅地建物取引業者（免許を受けて、不動産の売買や仲介などを行う業者）
ただし、宅地建物取引業法（不動産の売買や仲介を行う業者のルールを定めた法律）上の「宅地」とは、建物の敷地に供せられる土地（建物を建てて使う土地。これから建てる予定で取引される土地も含む）のほか、原則として用途地域（都市計画で、住宅地・商業地など建物の用途を決めた地域）内の土地をいいます（宅建業法2条1号）。そのため、用途地域外にあり、かつ建物の敷地として利用する目的で取引されるものでもない農地・山林については、その売買の媒介は宅建業法上の「宅地」の媒介には当たりません。
一方、登記上の地目（法務局の記録に載っている土地の種類。田・畑・山林・宅地など）や現況（その土地の今の実際の状態）が農地・山林であっても、建物の敷地として使う目的で取引される土地は、宅建業法上の「宅地」に当たることがあります。地目だけで、宅建業法のルールが及ぶかどうかが決まるわけではありません。
なお、用途地域外の農地・山林は扱っている業者が限られるため、農地は農業委員会のあっせん、山林は林業関係団体や自治体の相談窓口もあわせて検討するのが現実的です。
売却の可能性を調べたい場合は、グループ会社の株式会社ARIA Partners（宅地建物取引業者）にご相談いただくこともできます。その際は、あらかじめ次の点をご案内します。
- 株式会社ARIA Partnersは、司法書士法人と同じグループの宅地建物取引業者です
- ご提示するのは売却査定（不動産などが、いくらで売れそうかを見積もること）であり、不動産鑑定士（不動産の価格を、国の基準に沿って正式に判定する国家資格の専門家）による鑑定評価ではありません
- 他社の査定を取得していただいて差し支えありません
- 査定・仲介の契約は司法書士業務とは別個の契約であり、株式会社ARIA Partnersへのご依頼を司法書士業務の受任（専門家などが、依頼を正式に引き受けること）条件とすることはありません。ご利用は任意です
手放したいが売れない場合
売却が難しい山林などは、相続土地国庫帰属制度（相続などで取得した土地を、審査と負担金の納付を条件に国が引き取る制度）の利用も選択肢になります。ただし森林の負担金（国に土地を引き取ってもらうときに納める、10年分の管理費にあたるお金）は面積に応じて算定され、20万円を上回るのが通常です（一律20万円ではありません）。建物がある土地、境界（隣の土地との区切り）が明らかでない土地、管理の妨げになる工作物（塀・小屋・電柱など、人が土地に設けた物）・樹木がある土地などは、そもそも引き取ってもらえません。売却と比較して検討しましょう（関連：「和歌山の山林・農地を国に引き取ってもらう｜負担金・境界・森林法と農地法の届出」）。
なお、相続放棄（家庭裁判所に申し出て、財産も借金も一切受け継がないこと）をすれば関わりがなくなる、というわけでもありません。 放棄をした時にその土地を実際に自分の管理下に置いていた場合には、他の相続人または相続財産清算人（相続人がいないときなどに、遺産を管理して、借金の支払いなどの後始末をする人。関係者などの申立てを受けて、家庭裁判所が選ぶ）に引き渡すまでの間、自分の財産と同じくらいの注意を払って、その土地を今の状態のまま保つ義務が残ります（民法940条1項）。また、相続放棄は特定の土地だけを選んで放棄できるものではなく、すべての財産を放棄することになります。
司法書士に相談するメリット
農地・山林は、相続登記、農地・森林の届出、売却・転用の許可と、手続きごとに関わる専門家が変わり、どの方法が現実的かの判断も難しい分野です。相続登記と農地・森林の届出は別の手続きです。登記の完了を待たず、それぞれの期限に沿って届出を進め、売却・転用に必要な許可などを確認します。当法人が最初の窓口として、必要な手続きと担当する専門家を整理してご案内します。
なお、農地を相続した方が引き続き農業を営む場合には、相続税の納税猶予（一定の要件を満たす間、税金の納付を先に延ばしてもらえる制度）の特例が設けられています。適用の可否や要件の判断は税理士の業務ですので、該当しそうな場合には税理士へのご相談をご案内します。
- 相続登記（司法書士）
- 農地法の許可・届出（行政書士と連携）
- 森林法の届出についてのご案内
- 売却・査定（宅地建物取引業者・株式会社ARIA Partners）
- 売れない場合の国庫帰属制度との比較
「売る・手放すと決めていなくても大丈夫です。田畑や山林をどうすればいいか分からない段階からご相談いただけます。」
よくあるご質問
Q. 農家ではないのに農地を相続しました。名義変更できますか？
A. できます。相続による取得に農地法3条の許可は不要です。ただし農業委員会への届出が必要です。
Q. 山林を相続しましたが、何か手続きは必要ですか？
A. 地域森林計画の対象森林であれば、90日以内に市町村長への届出が必要です。面積は問いません。
Q. 農地を宅地にして売れますか？
A. 農地の区分や立地によっては転用できない場合があります。所有者自身が農地を宅地などに転用する場合は原則として農地法4条、宅地などへ転用する目的で買主に売却する場合は原則として農地法5条の許可が関係します。市街化区域内では、原則として許可に代えてあらかじめ農業委員会への届出となります。具体的な可否は対象農地ごとに確認が必要です。行政書士・宅建業者と連携して進めます。
Q. 農家ではない知人に、農地をそのまま譲りたいのですが。
A. 農地を農地のまま譲るには農地法3条の許可が必要で、取得する側が耕作を行うことなどの要件を満たす必要があります。現在農業をされていない方でも、取得後に耕作する計画があり要件を満たせば許可を受けられる場合がありますが、耕作の予定がない場合は、原則として許可は下りません。
まとめ・ご相談
- 田畑・山林を相続したが、何をすればいいか分からない
- 届出が必要と知らずに放置している
- 手放したいが、売却と国庫帰属のどちらがよいか分からない
和歌山オフィスはJR和歌山駅東口から徒歩13分（駐車場1台分）。郵送とオンライン面談でも承ります。お仕事で大阪に出られることが多い方は、大阪オフィス（大阪メトロ谷町線・都島駅4番出口から徒歩1分）でも同じ内容をお受けしています。ご都合のよい拠点をお選びください。
ARIAグループがいちばん大事にしているのは、「その先」です。 田畑や山林は、誰が受け継ぐか、持ち続けるか手放すかによって、その後の管理や手続きの負担がどなたに残るかが変わります。目の前の手続きだけを見て決めると、10年後・20年後にご家族が困ることがあります。司法書士法人ARIAグループでは、その先に起きることまで見たうえでご提案します。
ARIAグループには、司法書士・行政書士・宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナーがおります。法律・登記・不動産・保険・行政への届出まで、窓口ひとつでご相談いただけます。 実際の手続きは、司法書士法人ARIAグループ（登記・書類作成）、ARIA行政書士事務所（許認可・届出）、株式会社ARIA Partners（不動産の売買・仲介）がそれぞれ担当し、ご契約と費用は分けてご案内します。 相続税などの税務は税理士、紛争対応は提携弁護士がお受けします（いずれも当法人の司法書士業務とは別個の契約です）。
初回のご相談は無料です。 ご来所による相談のほか、オンライン面談にも対応しています。
※本記事は一般的な手続きの解説です（2026年10月時点）。届出期限・要件は変更されることがあります。農地法の許可・届出は行政書士、不動産の売買・仲介はグループ会社（株式会社ARIA Partners）等の宅地建物取引業者、税務は税理士、紛争性（相続人どうしなどで争いになっている、またはなりそうな状態）のある事案は提携弁護士をご案内します。記載は執筆時点の法令に基づくもので、結果を保証しません。税理士・弁護士・土地家屋調査士（土地の境界や建物を調査・測量し、土地や建物の形・広さなどを法務局の記録に載せる手続きを行う国家資格者）・行政書士・宅地建物取引業者への依頼は、それぞれの専門家との別個の契約となり、これらへの依頼を当法人の司法書士業務の受任条件とするものではありません。
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