和歌山の実家を相続して県外に住んでいる方へ｜氏名・住所の変更登記が2026年4月から義務になりました

和歌山の実家を相続したものの、ご自身は大阪や東京などで暮らしている——そういう方から、こんなご相談をいただきます。

「相続登記は済ませた。そのあとで転居したが、何かしなければいけないのか」

答えは、必要です。2026年4月1日以降、登記名義人の氏名や住所が変わったときは、2年以内にその変更を登記しなければならないという取扱いになりました。放置すると5万円以下の過料の対象になり得ます。

県外にお住まいの方は、実家の登記簿を目にする機会がほとんどありません。だからこそ見落としやすい義務です。この記事では、和歌山に不動産を持ちながら県外で暮らす方の視点で、必要な手続きを整理します。

相続登記の3年と、住所変更の2年は別物です

よく取り違えられるので、はじめに一覧にします。

ふたつは根拠条文も期限も別です。実家の名義を自分に変えたあとで転居すれば、あらためて別の義務が生じます（相続登記そのものについては和歌山の実家が祖父名義のまま｜相続登記の期限をご覧ください）。

どんなときに申請が必要になるのか

不動産登記法76条の5は、所有権の登記名義人について、氏名・名称または住所に変更が生じた日から2年以内に変更登記を申請すべきものと定めています。

実際に該当しやすいのは、次のような場面です。

• 就職や転勤で県外へ移り、住民票を移した
• 婚姻や離婚で姓が変わった
• 市町村合併や住居表示の実施で、住所の書き方が変わった
• 不動産を法人名義で持っており、本店を移した・商号を変えた

これを正当な理由なく怠ると、164条2項により5万円以下の過料に処せられることがあります。

ただし、市町村合併など行政区画の変更にともなうものは、過料との関係で「正当な理由」が認められる余地があります。和歌山県内では平成の市町村合併で住所表記が変わった地域もあり、この点が問題になることがあります。

また、期限を1日過ぎたら即座に過料、という運用ではありません。登記官が相当の期間を定めて催告し、それでもなお正当な理由なく申請がされない場合に、裁判所へ通知される流れです。

2026年4月より前の引っ越しも対象になります

ここを誤解している方が少なくありません。

義務化前にすでに住所が変わっていて、登記簿が古い住所のままという場合も、対象になります。その場合の申請期限は2028年（令和10年）3月31日です。

「実家を相続したのは何年も前で、そのあと二度引っ越した」というケースは、まさにこれに当たります。まずは登記簿にどの住所が記録されているかを取り寄せて確認してください。

県外在住の方こそ知っておきたい「検索用情報の申出」

転居のたびに和歌山の法務局あてに登記を申請するのは、現実的な負担です。この負担を軽くする仕組みとして、2025年4月21日から検索用情報の申出が始まっています。

仕組みの概要

対象は国内に住所を有する個人です。氏名のふりがな、生年月日、メールアドレスといった情報をあらかじめ法務局に届け出ておきます。

法務局の側では、2年に1回以上の頻度で住民基本台帳ネットワークに問い合わせ、住所等に動きがないかを調べます。変更が見つかると、登記してよいかどうかの確認がメールまたは書面で届きます。これに同意すると、法務局が職権で変更登記を入れてくれます。いわゆる「スマート変更登記」です。

※海外にお住まいの個人は、法務局側で住所の変更を把握できません。したがって住所等が変わったときは、原則としてご自身で申請していただく必要があります。

※法人の場合は検索用情報ではなく、会社法人等番号が登記されていれば、商業・法人登記の変更情報が不動産登記システムへ提供され、法務局が順次登記を行う仕組みになっています。

申し出ておくと何が変わるか

国内に住所を有する個人であれば、この申出をしておくことで、住所等変更登記の義務違反に問われなくなります。転居のたびに自分で申請する手間を省けるということです。

ただし注意点があります。スマート変更登記は、転居した瞬間に自動で登記が入るものではありません。　住基ネットへの照会とご本人への意思確認を経てから順次処理されるため、登記が完了するまでには一定の期間がかかります。実家を売りに出す予定があるなど、登記簿上の表示を早く直したい事情がある場合は、待たずにご自身で申請してください。

申し出るなら、相続登記と同時が効率的です

2025年4月21日以降は、国内に住所を有する個人が所有権の保存・移転等によって新たに登記名義人となる場合、原則として登記申請とあわせて検索用情報を申し出る取扱いになっています。

つまり、和歌山の実家の名義を自分に変える相続登記のタイミングで、そのまま申し出ておけるということです。あとから単独で手続きするより、はるかに手間がかかりません。以後に転居しても、変更登記の申請負担を大きく減らせます。

実家の相続で、住所の記載がとくに問題になる場面

亡くなった方の住所が古いまま残っている場合

登記簿に記録された住所と、亡くなった時点の住所が食い違っていると、相続登記の際に両者の同一性を裏づける書類（住民票の除票、戸籍の附票など）を求められます。

何十年も昔の住所のままだと、保存期間の関係でこれらを取得できないことがあります。その場合、上申書などの追加書面が必要になり、手続きが重くなります。

ご自身が元気なうちに住所変更登記を済ませておくことは、次の世代の負担を減らすことに直結します。

実家を売却するとき

買主へ所有権移転登記をするには、その前提として、登記簿上の住所・氏名が現在のものと一致している必要があります。ずれている場合は、所有権移転登記に先立って住所等変更登記を行うことになります。ここでスマート変更登記の完了を待つ余裕はありませんので、ご自身で申請します。

「買主が決まってから慌てて書類を集める」という展開になりやすいところです。売却をお考えなら、話が動く前に登記簿を確認しておくことをおすすめします。

当法人がお手伝いできること

司法書士法人ARIAグループでは、次のような場面でお力になれます。

• 登記簿を取り寄せ、記録されている住所・氏名が現在のものと合っているかを確認する
• 住所等変更登記の申請代理
• 住民票の除票、戸籍の附票など、住所のつながりを示す書類の取得
• 書類が残っておらずつながりを示せない場合の、代替手段の検討
• 相続登記とあわせて進める場合の、検索用情報の申出のご案内

県外にお住まいの方でも、郵送とオンライン面談を組み合わせて進められます。和歌山までお越しいただかずに完了するケースがほとんどです。

「登記簿がどうなっているか自体が分からない」という段階からご相談いただけます。

よくあるご質問

Q．引っ越しを何度も重ねています。過去の住所をすべて登記しなければなりませんか。

A．いいえ。登記簿に記録されている住所から、いま住んでいる住所へ一度で書き換える登記を申請するのが原則です。間に挟まる住所をひとつずつ登記していく必要はありません。ただし、その経過を裏づける書類はそろえる必要があります。

Q．すでに2年を過ぎています。どうなりますか。

A．今からでも申請してください。期限超過だけで直ちに過料となるわけではなく、登記官の催告を経てもなお申請がない場合に通知される仕組みです。

Q．検索用情報を申し出れば、相続登記もしなくてよくなりますか。

A．なりません。検索用情報の申出が及ぶのは、氏名・住所の変更登記についてです。相続登記の義務（原則3年以内）は別に果たす必要があります。

Q．亡くなった親の登記上の住所が古いままです。先に住所変更登記をするのですか。

A．亡くなった方について住所変更登記だけを先に申請する、という扱いは通常ありません。相続登記の手続きの中で、登記簿の住所と亡くなった時点の住所が同じ方のものだと裏づけていきます。年数が経つほど必要な証明書類が集めにくくなりますので、早めにご相談ください。

Q．和歌山の実家と、県外の自宅の両方を持っています。両方とも手続きが必要ですか。

A．ご自身が登記名義人となっている不動産はすべて対象です。所在地がどこであっても、氏名・住所が変われば変更登記の義務が生じます。検索用情報を申し出ておけば、まとめて負担を軽くできます。

まとめ・ご相談

• 和歌山の実家を相続したあと、自分が引っ越した
• 登記簿の住所が、何年も前のもののままになっている
• 実家を売るかどうか検討している
• そもそも登記簿がどうなっているか分からない

現在の登記の状態を確認し、変更登記が要るのか、相続登記とまとめて進められるのか、検索用情報を申し出ておくべきかを整理するところからお手伝いします。

司法書士法人ARIAグループ和歌山オフィスは、JR和歌山駅東口から徒歩13分です。駐車場を1台分ご用意しています。遠方にお住まいの場合は、郵送やオンライン面談を活用した進め方にも対応しています。

ARIAグループがいちばん大事にしているのは、「その先」です。　住所の登記を先延ばしにすると、いざ売るときや次の相続のときに、これまでの住所をさかのぼって証明する手間が生じます。目の前の手続きだけを見て決めると、10年後・20年後にご家族が困ることがあります。司法書士法人ARIAグループでは、その先に起きることまで見たうえでご提案します。

ARIAグループには、司法書士・行政書士・宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナーがおります。法律・登記・不動産・保険・行政への届出まで、窓口ひとつでご相談いただけます。　実際の手続きは、司法書士法人ARIAグループ（登記・書類作成）、ARIA行政書士事務所（許認可・届出）、株式会社ARIA Partners（不動産の売買・仲介）がそれぞれ担当し、ご契約と費用は分けてご案内します。　相続税などの税務は税理士、紛争対応は提携弁護士がお受けします（いずれも当法人の司法書士業務とは別個の契約です）。

初回のご相談は無料です。

※本記事は2026年9月時点で公表されている法令・情報をもとにした一般的な説明です。期限や要件は今後変わることがあります。税務上の判断が要る場面では税理士を、相続人どうしの交渉や紛争への対応が要る場面では提携弁護士を、不動産を売る・仲介を頼む場面ではグループ会社の株式会社ARIA Partnersや外部の宅地建物取引業者をご紹介します。いずれも当法人の司法書士業務とは別個のご契約であり、これらへの依頼を受任の条件とするものではありません。本文は執筆時点の法令に基づくもので、結果を保証するものではありません。