誰も住まなくなった実家を相続し、「売却したいが税金が心配」というご相談があります。一定の要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる空き家特例（被相続人の居住用財産を売ったときの特別控除）を使える可能性があります。制度の概要と、相続登記から売却までの流れ、「売るべきか・どう売るか」の考え方を解説します。
空き家特例とは
被相続人が一人で住んでいた家を相続し、一定の期間内に売却した場合に、譲渡所得から特別控除を受けられる制度です。空き家の発生を抑える目的で設けられています。
この特例は令和9年（2027年）12月31日までの売却に適用されます。
ただし、この制度自体の期限とは別に、「相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」という、ご自身の相続に応じた売却期限があります。 相続の時期によっては、2027年12月31日より前に期限が到来します。
適用の主な要件
一般的には次のような要件があります（詳細・該当判断は税理士が確認します）。
- 売却する人が、被相続人から対象となる家屋とその敷地等の双方を、相続または遺贈により取得した相続人であること … ここは見落とされがちな入口の要件です。たとえば、建物は父名義だが土地はもともと子の名義だった場合、父の死亡によって子が建物だけを相続しても、父から家屋と敷地の双方を取得していないため、この特例の対象者にはなりません
- 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋であること
- 区分所有建物である旨の登記がされていないこと … 分譲マンションのほか、二世帯住宅で区分所有登記がされているものも対象外です。登記事項証明書での確認が必要です
- 相続開始の直前に被相続人が一人で居住していたこと
- 相続時から売却時まで、事業・貸付け・居住に使っていないこと（売却前に家屋を取り壊す場合は、取壊し等の時から譲渡の時まで、その土地を建物または構築物の敷地の用に供していないことも必要です）
- 売却代金が1億円以下であること … 同じ被相続人居住用家屋・敷地等について、分割売却や他の相続人による売却がある場合には、一定期間内の売却代金を合算して1億円以下かを判定します。後日の売却によって合計額が1億円を超えると、すでに適用した特例について修正申告が必要になる場合もあります
- 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
- 親子・夫婦など一定の特別の関係がある人への売却ではないこと
なお、被相続人が要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所していた場合も、入所直前まで一人で住んでいたこと、入所後も家財の保管等に使われ続け賃貸や他人の居住に使われていないことなど、一定の要件を満たせば対象となります。
【重要】令和6年1月1日以後の売却についての2つの改正
① 売却後に買主が耐震改修・取壊しをしてもよくなりました
従来は、売主（相続人）が売却前に耐震改修をするか、更地にしてから引き渡す必要がありました。令和6年1月1日以後の売却からは、買主が、売却した日の属する年の翌年2月15日までに耐震改修工事を完了させるか、家屋を取り壊した場合でも特例の対象となります。売主が売却前に工事を完了させる必要がなくなるケースがあります。ただし、工事費用を誰が負担するかは売買条件によります。
【注意】この方法を使う場合、買主が期限までに工事を完了しなければ、売主側が特例を受けられなくなります。 売主にとっては、自分ではコントロールできない事情で税額が変わることになります。実務では、売買契約に工事の期限・工事内容・協力義務・確認書類の交付などを特約として定めておくことが重要です。
② 取得した相続人が3人以上の場合、控除額は2,000万円になります
令和6年1月1日以後の売却では、被相続人の居住用家屋およびその敷地等を相続・遺贈により取得した相続人の数が3人以上である場合、特例を受ける各相続人について、特別控除額の上限が3,000万円ではなく最高2,000万円となります。相続人全体の人数ではなく、家屋と敷地等の双方を相続・遺贈により取得した相続人の人数で判定します。
遺産分割の前に確認｜誰が実家を相続するかで控除上限が変わることがあります
前述のとおり、令和6年1月1日以後の売却では、その家屋と敷地の双方を取得した相続人が3人以上だと、控除額の上限が3,000万円から2,000万円に下がります。
ここで見落とされがちなのは、誰が実家を取得するかは、遺産分割協議で決めるということです。つまり、分け方を決める段階で、使える控除額が変わり得ます。
「とりあえず兄弟全員の共有にしておこう」という選択が、結果として後々の手取りに影響することがあります。
なお、判定の基準となるのは、単純な売却時点の登記名義人の人数ではありません。相続または遺贈によって家屋と敷地等を取得した相続人の数が基準となり、その後に持分を譲渡・贈与するなどして所有者の数が変わっても、原則としてこの人数判定には影響しません。だからこそ、分け方を決める段階での確認が大切になります。共有名義にはそれ自体のデメリットもあります。
どの分け方が税務上有利かという判断は税理士の業務ですので、当法人ではお答えできません。 ただし、遺産分割を決める前に税理士に確認しておくべき場面であることは、この段階でお伝えできます。協議が成立して登記をしてからでは、やり直しが難しいからです。
取り壊して売る／耐震改修して売る／買主に委ねる
現在は、次のいずれかを満たす必要があります。
- 売却時までに一定の耐震基準に適合していること
- 売却前に家屋を全部取り壊して土地を売却すること（※相続後の利用状況に加えて、取壊し後から売却まで新たな建物・構築物の敷地として利用していないことなどの要件があります）
- （令和6年1月1日以後の売却）売却後、その年の翌年2月15日までに買主が耐震改修工事を完了させるか、家屋を取り壊すこと
どのパターンを選ぶかによって、必要な工事や費用が変わります。建物の状態や売却の見込みによって判断します。
手続きの流れ
売却後の確定申告で適用を受けます。被相続人居住用家屋等確認書（家屋の所在市町村に申請して交付を受けます）のほか、登記事項証明書、売買契約書の写しなどを申告書に添付します。
なお、相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例（措置法39条）とは併用できません。どちらが有利かは税理士にご確認ください。
売却の進め方（相続登記 → 売却）と窓口の一本化
まず相続登記で名義を相続人に移し、その後に売却します（2024年から相続登記は義務化されています）。売却を完了して買主への所有権移転登記を行うためには、原則として先に相続登記を行い、相続人名義にしておく必要があります。
ARIAグループでは、相続登記を司法書士法人が、不動産の売却をグループ会社の株式会社ARIA Partners（宅地建物取引業者）が、税務を税理士が担当します。初回のご相談から窓口ひとつで進められます（各専門家への依頼はそれぞれ別個の契約です）。
売却をご検討の際は、あらかじめ次の点をご案内します。
- 株式会社ARIA Partnersは、司法書士法人と同じグループの宅地建物取引業者です
- ご提示するのは売却査定であり、不動産鑑定士による鑑定評価ではありません
- 他社の査定を取得していただいて差し支えありません
- 査定・仲介の契約は司法書士業務とは別個の契約であり、ARIA Partnersへのご依頼を司法書士業務の受任条件とすることはありません。ご利用は任意です
グループ内の事業者であることを伏せてご案内することはありません。ご納得いただいたうえでご判断ください。
「売るべきか」も含めてご相談ください
空き家特例は「使えるか」だけでなく、「そもそも取り壊すべきか」「改修して売るか」「買主に委ねるか」といった判断が難所です。次の視点で整理します。
- 空き家特例の検討に必要な資料・論点の整理と、税理士による適用可否確認への連携
- 相続登記など、売却の前提となる手続きの整理
- 取り壊し・改修・そのまま売却などの選択肢の比較
- 売却の実現可能性（ARIA Partnersによる査定・売却サポート）
「売ると決めていなくても大丈夫です。実家をどうするのがよいか分からない段階からご相談いただけます。」
よくあるご質問
Q. 実家がマンションでも使えますか？
A. 区分所有建物である旨の登記がされている建物は対象外です。二世帯住宅でも区分所有登記があると使えません。
Q. 更地にしてから売らないとダメですか？
A. 令和6年からは、買主が翌年2月15日までに取壊しや耐震改修を行う形でも適用できるようになりました。
Q. 兄弟3人で相続した場合、控除はいくらですか？
A. 家屋と敷地の双方を相続・遺贈により取得した相続人が3人以上の場合、特例を受ける各相続人について控除上限が最高2,000万円となります。相続人全体の人数ではなく、家屋と敷地の双方を取得した人の人数で判定します。具体的な計算は税理士にご確認ください。
Q. 親が老人ホームに入っていた場合でも使えますか？
A. 要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所していた場合も、入所直前まで一人で住んでいたこと、入所後も引き続き家財の保管等に使われ、賃貸・事業や他人の居住に使われていないことなど、一定の要件を満たせば対象となります。入所時の資料が必要になるため、早めに確認しておくことをおすすめします。適用の可否は税理士が確認します。
Q. 売却には、ほかにどんな費用がかかりますか？
A. 主なものは次のとおりです。
- 相続登記：登録免許税（原則として固定資産課税台帳の登録価格を基礎に0.4％。一定の土地には免税措置があります）、戸籍等の実費、司法書士報酬
- 売却：仲介手数料、売買契約書の印紙税、境界が不明確な場合の測量費など
- 建物を取り壊す場合：解体費用、滅失登記の費用
- 税金：譲渡所得に対する所得税・住民税（特例を適用した後の金額について。計算は税理士）
登記に関する費用は当法人から、仲介手数料や測量費は宅地建物取引業者から、税金は税理士から、それぞれご案内します。
まとめ・ご相談
- 実家を売りたいが、空き家特例が使えるか分からない
- 取り壊すべきか、そのまま売るべきか迷っている
- 相続登記から売却まで、どこに何を頼めばいいのか分からない
「実家をどうするか決めていなくても大丈夫です。」和歌山オフィスはJR和歌山駅東口から徒歩13分、駐車場を1台分ご用意しています。お仕事で大阪に出られることが多い方は、大阪オフィス（大阪メトロ谷町線・都島駅4番出口から徒歩1分）でも同じ内容をお受けしています。ご都合のよい拠点をお選びください。 郵送・オンラインでのご相談も可能です。
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初回のご相談は無料です。 ご来所による相談のほか、オンライン面談にも対応しています。
※本記事は一般的な制度・手続きの解説です（2026年9月時点）。空き家特例の適用要件・期限は変更されることがあります。適用の可否や税額の計算・個別の税務相談は税理士をご案内します。不動産の売買・仲介はグループ会社（株式会社ARIA Partners）等の宅地建物取引業者、紛争性のある事案は提携弁護士をご案内します。記載は執筆時点の法令に基づくもので、結果を保証しません。税理士・弁護士・土地家屋調査士・宅地建物取引業者への依頼は、それぞれの専門家との別個の契約となり、これらへの依頼を当法人の司法書士業務の受任条件とするものではありません。